春秋时，江浦县属楚国棠邑。晋时设县，名“乌江”。北宋时，区境分属淮南西路的和州乌江县及淮南东路的真州县、滁州来安县。本朝开国以后，改名为江浦，属应天府辖内四县之一。
十一月五日，上午十一时，江浦县衙门的竞买堂大门拉开，阿图在一身着青、绿或蓝色官服的低品官员以及随从的簇拥下走了出来。
走在身旁的县令阮进山是名微胖的中年人，白净的脸上笑得一团和气，对着阿图说道“如意子拍得了这块大地，往后在江北这块地方大兴实业，雇佣乡亲，振发民生，乃是本县上上下下都冀望已久之事。”
阿图着一套黑色便服，头戴东珠银冠，全身上下金绣银镶，华贵无比，完全是副京城阔少派头，和脸上那副不可一世的表情配合起来，算是相宜得彰。听了县令的客气话，双手往身后一背，洋洋自得道“阮大人客气了。你没办过产业，不知此中艰辛，报纸上都说，能办好厂子和作坊的都是能人，一般人是干不好的。象你们这种人出身的官员只会写写折子，看看报纸，也是做不来的，哦？”
最后那个“哦”字的发音提高了，无疑是个问句。哪有这么说话的？开口就把人狂扁一顿，完全是王八口气。江浦县一干官员顿时脸色黑的黑、青的青，无奈说话是是驸马子爵，无人敢当面去硬顶，阮进山只得陪笑“那是，那是。我等微末官见识有限，不似驸马这般少年英才，盛气豪情，能挟山超海，为天下者先。”
阿图点点头，似乎很欣赏他的马屁，又长叹一声，用不满的语气说“有人说本爵年少，做事当循序渐进，办厂子也应该一步步地来，不要一下子把摊子铺开。其言虽然听似有理，实则迂阔，哦，这人你们也认识，就是本府的西席贝以闵。今日买地，他又提前退场，实在令人失望……”
贝以闵之前曾来过江浦县数次，和县令阮进山、县丞俞成良、县尉游兴勇等打过不少的道，大家是彼此熟识的。闻其言中称贝以闵“迂阔”，众官员彼此面面相觑，又听他继续道“本爵以前买了不少厂子，但都是别人在打理，虽然经营不错，但终究非本爵亲力亲为。因此，本爵这次下决心要自己从头到尾试上一次，看自己倒底成不成，是不是那种能人……”
就在刚才，阿图在衙门内的土地竞买堂里以五十五贯每亩的起拍价买下了江北一万亩土地的永久所有权，总代价为五十五万贯。他最终改变了主意，不仅增加了四千亩地，还让内务院把它的用途给变更了，从厂房以及员工家属住宅区改为了综合用地，即可以工用，也可以商用或开发做民居，不限定用途。
内务院在竞卖的二周前曾在报纸上做过公示，因此引得了不少恒产商前来询问，但始终都没有任何另外的一家恒产商缴纳竞买按金，最后由阿图以起拍价买到了这块巨大的土地。
土地拍卖制度起源于开国那阵，武宗皇帝在全国非边疆地区进行检地，然后将所有无主之地都收归朝廷所有，即“官属”。又定下有关恒产的种种制度，规定土地是个人永久性产权，要求所有官属土地的出让，包括农地都要经过公开的公示或拍卖。公示就是比如某块偏僻的农地，官府要卖给某位农户耕作，便得在地上插块牌子，写明此地的出让日期限期与价钱。到期若没有人异议或出更高价钱来购买，官府才能正式出让。检地之后，有关恒产的税收与土地的出让便成为了大宋财赋的一个重要来源。
土地以及其上的永久建筑物被称为恒产，有关恒产所有者的税收主要有房税、土地税与契税。房税与土地税每年一收，住宅的两税税率各为市价的千分之二，铺面各为千分之三，用于生产的建筑免房税，土地税是万分之五。契税则是买卖成价的千分之五，买卖双方均需支付。这三种恒产税加上官属土地出让金便是地方税收的主要来源之一，用于地方行政的开销。
耳里听着赵图滔滔不绝的自我吹嘘，一干人等的脚下早已绕过照壁，来到县衙大门外的台阶上。
见到他们出来，数辆马车从街边稍远处迎了上来，停在了衙门口。阿图对着县令、县丞和县尉稍稍拱手，道一声“告辞”，便欲离去。
可就在拔腿之前，眼角扫到几名前来观看竞买的恒产商正站在一旁，他又有病似地撩拨一句“你们怎么只看不买。莫非是怕了本爵财大气粗，不敢叫板不成？”言罢，哈哈大笑，嘴里高哼昆曲“大风起兮云飞扬，买得大地兮……大地兮……种东瓜。”
台阶之下，早有两名一男一女的闻访守候在那里，听得他们久欲采访却始终采访不到的赵图在上面猛放厥词，之后又大唱狗屁不通的自编昆曲，不由得怔住了。直到他走到身前，才一一醒悟过来，赶紧把他给左右一围。
阿图一向都不喜欢闻访，也从来没接受过他们的采访，这回算是破了例。虽然是同意接受采访，可又让随行的新募护卫王升跟他们讲好了，每人只许问三个问题。
四十来岁的男闻访首先介绍，说自己是朝廷邸报的编修，名叫过雁鸣，接着就问出了第一个问题“如意子今日拍下了江浦县的万亩土地，用途虽不限，但听说原来是打算用来办实业的，不知道今后打算在这里兴办哪种实业？”
阿图从衣袖里摸出把描金折扇，打开摇摇，潇洒道“本爵曾请了个德高望重的大师来看过地形，大师说这是块风水宝地，除了种田和养鱼之类的农务外，无论干什么都是日进斗金。所以说呢，办什么样的实业其实都无所谓，哪怕编草鞋，织袜子，只需要办就好了。因此，本爵准备先把名下所有的产业都迁来此处，其它待办的产业也要尽快地设立。日进斗金，一斗金足有二千两，值得六万五千贯，本爵可等不起。”说到这里，似乎觉得自己很幽默，还仰天打了个哈哈，见没人凑趣，转为干笑。
风水大师之说把两名闻访听愣了，那个斗金的算法更是把人给说懵了，两名闻访互瞧一眼，心下暗暗摇头。台阶上的县令、县丞和县尉却无动于衷，因为那名京都知名的风水大师白鸟道人前来看地的时候，他们三人跟做了旁随，清清白白地听到大师正是这么讲的。正是因为有了这个说法，如意子才当即拍板，决定买下此地块来办实业。
过雁鸣继续问道“这片土地既然是综合用途，那爵爷是否也打算在江北开发恒产？”
“没错。”阿图“啪”地一声收起折扇，向着四周划了一大圈，自信满满道“你好好瞧瞧，江北这边风光大好，并不比江南差。大师也说了，此地依山面江，土运亨通，搞恒产必是大发。”
过雁鸣随着他折扇所指环视一圈，可惜风光都被巍峨的衙门挡住了，啥都看不到。这时，另一名女闻访开口道“在下是京都日报的朱涵。据县里介绍，这块土地里共有二百五十来家租户，如意子要在此兴办产业，是否得让他们搬迁？”
应天府因为是京都所在，所以这里的房价与商铺价钱乃是全国最高，即便是江北的偏僻之处，比起其它地方来还是昂贵。因此，应天府四县从来就不将土地作为农地和林地来出让，都是和那些想种地、想养鱼、想植林、想捕鱼的农户、林户和渔家签下二十年以内的租约，从中赚点微薄的租金而已。一亩农地，上好的水田也只是年租金二、三百，出息实在太低，土地要赚大钱还是得靠盖民居和商铺，最不济也得用来办厂子或作坊。
女闻访甚是年轻，估计是从学院刚毕业不久，一副精明俐落的模样，长相也相当地不错，穿着一身黑色的闻访职装，像模似样。阿图露出一副“你好白痴”的表情，反问道“当然要得让他们搬迁，否则本爵的厂搁哪里啊，难道放在他们的田里？”
朱涵接着问“这么说来，驸马已经和租户们达成了搬迁协定？”
阿图用折扇在眼前连摇数下，笑眯眯道“还没有。不过保长和耆老们都表示愿意搬迁，让本爵把厂子早日建起来，以便乡里的子弟们能到厂里来做工。”
对于恒产商来说，最理想的地块是“净地”，即其上没有租约、抵押等限制性条件的地块，买了地可以直接开发为民居或商铺，最理想不过。若是有上述限制性条件，比如租户，那就的看其租约的期限，假如期限太长以至于无法等待其到期，就要补偿一笔搬迁费给人。
搬迁费得视租约的长短、地块所在的位置、租户的数量、租户是否胃口太大等等而定，不一而同。就一般状况而言，如果地块不大，其上只有一、两家租户，那么事情比较容易解决。最难解决的就是由内务院拍卖出来的大地块，因为地大，所以其上的租户就多，容易结成团伙与恒产商讨价还价。
在恒产的开发中，想赚钱的商家和想发财租户彼此利益是对立的，想达成一个双方都能接受的妥协是千难万难，因此而发生血斗殴案、买凶杀人案、帮会操纵案等等屡见不鲜，甚至还有专业的帮迁团伙和帮居团伙的出现，前者是拿商家的钱去对付居户，后者是连横居户对抗恒产家。所以在应天府的范围内开发恒产又有个惯例，就是恒产商在买存在着租户的地块之前就得先和租户们达成协议，以免买下了地，租户硬是不搬，落得个进退两难。
听这名驸马如意子的口气，完全就是个外行，哪有不事先和租户谈好条件就冒然买地的？朱涵拿眼瞧了他好一阵，提点道“驸马还是应该早日和租户们定下合约，以免乡人对补偿不满而拒绝搬迁。”
这本是一句好话，但阿图却突然不高兴了，拿着扇子对着女闻访指指点点道“闻访好不晓事，太简单，太幼稚。本爵一向都以公平待人，怎么会亏待那些租户，既然本爵不亏待他们，他们又怎么会不搬迁呢？”
简直不敢相信这就是被诩为大宋最杰出的少年英才，倒是象个白痴痴的纨绔子弟，朱涵无话可说，退了下去。
接着，过雁鸣也连续问了两个问题，阿图则随口而答，全是那种牛皮哄哄而不经大脑的答案，还说皇帝对自己大办实业之意深表嘉许，所以自己得赶快把厂子给开起来，不负皇恩云云。
过雁鸣还要问时，阿图却不耐烦，挥手道“三个问题已完。本爵要吃饭了，失陪。”也不搭理他们，脚下一转，朝着马车走去。 <a href="" target="_blank"></a>
十一月五日，上午十一时，江浦县衙门的竞买堂大门拉开，阿图在一身着青、绿或蓝色官服的低品官员以及随从的簇拥下走了出来。
走在身旁的县令阮进山是名微胖的中年人，白净的脸上笑得一团和气，对着阿图说道“如意子拍得了这块大地，往后在江北这块地方大兴实业，雇佣乡亲，振发民生，乃是本县上上下下都冀望已久之事。”
阿图着一套黑色便服，头戴东珠银冠，全身上下金绣银镶，华贵无比，完全是副京城阔少派头，和脸上那副不可一世的表情配合起来，算是相宜得彰。听了县令的客气话，双手往身后一背，洋洋自得道“阮大人客气了。你没办过产业，不知此中艰辛，报纸上都说，能办好厂子和作坊的都是能人，一般人是干不好的。象你们这种人出身的官员只会写写折子，看看报纸，也是做不来的，哦？”
最后那个“哦”字的发音提高了，无疑是个问句。哪有这么说话的？开口就把人狂扁一顿，完全是王八口气。江浦县一干官员顿时脸色黑的黑、青的青，无奈说话是是驸马子爵，无人敢当面去硬顶，阮进山只得陪笑“那是，那是。我等微末官见识有限，不似驸马这般少年英才，盛气豪情，能挟山超海，为天下者先。”
阿图点点头，似乎很欣赏他的马屁，又长叹一声，用不满的语气说“有人说本爵年少，做事当循序渐进，办厂子也应该一步步地来，不要一下子把摊子铺开。其言虽然听似有理，实则迂阔，哦，这人你们也认识，就是本府的西席贝以闵。今日买地，他又提前退场，实在令人失望……”
贝以闵之前曾来过江浦县数次，和县令阮进山、县丞俞成良、县尉游兴勇等打过不少的道，大家是彼此熟识的。闻其言中称贝以闵“迂阔”，众官员彼此面面相觑，又听他继续道“本爵以前买了不少厂子，但都是别人在打理，虽然经营不错，但终究非本爵亲力亲为。因此，本爵这次下决心要自己从头到尾试上一次，看自己倒底成不成，是不是那种能人……”
就在刚才，阿图在衙门内的土地竞买堂里以五十五贯每亩的起拍价买下了江北一万亩土地的永久所有权，总代价为五十五万贯。他最终改变了主意，不仅增加了四千亩地，还让内务院把它的用途给变更了，从厂房以及员工家属住宅区改为了综合用地，即可以工用，也可以商用或开发做民居，不限定用途。
内务院在竞卖的二周前曾在报纸上做过公示，因此引得了不少恒产商前来询问，但始终都没有任何另外的一家恒产商缴纳竞买按金，最后由阿图以起拍价买到了这块巨大的土地。
土地拍卖制度起源于开国那阵，武宗皇帝在全国非边疆地区进行检地，然后将所有无主之地都收归朝廷所有，即“官属”。又定下有关恒产的种种制度，规定土地是个人永久性产权，要求所有官属土地的出让，包括农地都要经过公开的公示或拍卖。公示就是比如某块偏僻的农地，官府要卖给某位农户耕作，便得在地上插块牌子，写明此地的出让日期限期与价钱。到期若没有人异议或出更高价钱来购买，官府才能正式出让。检地之后，有关恒产的税收与土地的出让便成为了大宋财赋的一个重要来源。
土地以及其上的永久建筑物被称为恒产，有关恒产所有者的税收主要有房税、土地税与契税。房税与土地税每年一收，住宅的两税税率各为市价的千分之二，铺面各为千分之三，用于生产的建筑免房税，土地税是万分之五。契税则是买卖成价的千分之五，买卖双方均需支付。这三种恒产税加上官属土地出让金便是地方税收的主要来源之一，用于地方行政的开销。
耳里听着赵图滔滔不绝的自我吹嘘，一干人等的脚下早已绕过照壁，来到县衙大门外的台阶上。
见到他们出来，数辆马车从街边稍远处迎了上来，停在了衙门口。阿图对着县令、县丞和县尉稍稍拱手，道一声“告辞”，便欲离去。
可就在拔腿之前，眼角扫到几名前来观看竞买的恒产商正站在一旁，他又有病似地撩拨一句“你们怎么只看不买。莫非是怕了本爵财大气粗，不敢叫板不成？”言罢，哈哈大笑，嘴里高哼昆曲“大风起兮云飞扬，买得大地兮……大地兮……种东瓜。”
台阶之下，早有两名一男一女的闻访守候在那里，听得他们久欲采访却始终采访不到的赵图在上面猛放厥词，之后又大唱狗屁不通的自编昆曲，不由得怔住了。直到他走到身前，才一一醒悟过来，赶紧把他给左右一围。
阿图一向都不喜欢闻访，也从来没接受过他们的采访，这回算是破了例。虽然是同意接受采访，可又让随行的新募护卫王升跟他们讲好了，每人只许问三个问题。
四十来岁的男闻访首先介绍，说自己是朝廷邸报的编修，名叫过雁鸣，接着就问出了第一个问题“如意子今日拍下了江浦县的万亩土地，用途虽不限，但听说原来是打算用来办实业的，不知道今后打算在这里兴办哪种实业？”
阿图从衣袖里摸出把描金折扇，打开摇摇，潇洒道“本爵曾请了个德高望重的大师来看过地形，大师说这是块风水宝地，除了种田和养鱼之类的农务外，无论干什么都是日进斗金。所以说呢，办什么样的实业其实都无所谓，哪怕编草鞋，织袜子，只需要办就好了。因此，本爵准备先把名下所有的产业都迁来此处，其它待办的产业也要尽快地设立。日进斗金，一斗金足有二千两，值得六万五千贯，本爵可等不起。”说到这里，似乎觉得自己很幽默，还仰天打了个哈哈，见没人凑趣，转为干笑。
风水大师之说把两名闻访听愣了，那个斗金的算法更是把人给说懵了，两名闻访互瞧一眼，心下暗暗摇头。台阶上的县令、县丞和县尉却无动于衷，因为那名京都知名的风水大师白鸟道人前来看地的时候，他们三人跟做了旁随，清清白白地听到大师正是这么讲的。正是因为有了这个说法，如意子才当即拍板，决定买下此地块来办实业。
过雁鸣继续问道“这片土地既然是综合用途，那爵爷是否也打算在江北开发恒产？”
“没错。”阿图“啪”地一声收起折扇，向着四周划了一大圈，自信满满道“你好好瞧瞧，江北这边风光大好，并不比江南差。大师也说了，此地依山面江，土运亨通，搞恒产必是大发。”
过雁鸣随着他折扇所指环视一圈，可惜风光都被巍峨的衙门挡住了，啥都看不到。这时，另一名女闻访开口道“在下是京都日报的朱涵。据县里介绍，这块土地里共有二百五十来家租户，如意子要在此兴办产业，是否得让他们搬迁？”
应天府因为是京都所在，所以这里的房价与商铺价钱乃是全国最高，即便是江北的偏僻之处，比起其它地方来还是昂贵。因此，应天府四县从来就不将土地作为农地和林地来出让，都是和那些想种地、想养鱼、想植林、想捕鱼的农户、林户和渔家签下二十年以内的租约，从中赚点微薄的租金而已。一亩农地，上好的水田也只是年租金二、三百，出息实在太低，土地要赚大钱还是得靠盖民居和商铺，最不济也得用来办厂子或作坊。
女闻访甚是年轻，估计是从学院刚毕业不久，一副精明俐落的模样，长相也相当地不错，穿着一身黑色的闻访职装，像模似样。阿图露出一副“你好白痴”的表情，反问道“当然要得让他们搬迁，否则本爵的厂搁哪里啊，难道放在他们的田里？”
朱涵接着问“这么说来，驸马已经和租户们达成了搬迁协定？”
阿图用折扇在眼前连摇数下，笑眯眯道“还没有。不过保长和耆老们都表示愿意搬迁，让本爵把厂子早日建起来，以便乡里的子弟们能到厂里来做工。”
对于恒产商来说，最理想的地块是“净地”，即其上没有租约、抵押等限制性条件的地块，买了地可以直接开发为民居或商铺，最理想不过。若是有上述限制性条件，比如租户，那就的看其租约的期限，假如期限太长以至于无法等待其到期，就要补偿一笔搬迁费给人。
搬迁费得视租约的长短、地块所在的位置、租户的数量、租户是否胃口太大等等而定，不一而同。就一般状况而言，如果地块不大，其上只有一、两家租户，那么事情比较容易解决。最难解决的就是由内务院拍卖出来的大地块，因为地大，所以其上的租户就多，容易结成团伙与恒产商讨价还价。
在恒产的开发中，想赚钱的商家和想发财租户彼此利益是对立的，想达成一个双方都能接受的妥协是千难万难，因此而发生血斗殴案、买凶杀人案、帮会操纵案等等屡见不鲜，甚至还有专业的帮迁团伙和帮居团伙的出现，前者是拿商家的钱去对付居户，后者是连横居户对抗恒产家。所以在应天府的范围内开发恒产又有个惯例，就是恒产商在买存在着租户的地块之前就得先和租户们达成协议，以免买下了地，租户硬是不搬，落得个进退两难。
听这名驸马如意子的口气，完全就是个外行，哪有不事先和租户谈好条件就冒然买地的？朱涵拿眼瞧了他好一阵，提点道“驸马还是应该早日和租户们定下合约，以免乡人对补偿不满而拒绝搬迁。”
这本是一句好话，但阿图却突然不高兴了，拿着扇子对着女闻访指指点点道“闻访好不晓事，太简单，太幼稚。本爵一向都以公平待人，怎么会亏待那些租户，既然本爵不亏待他们，他们又怎么会不搬迁呢？”
简直不敢相信这就是被诩为大宋最杰出的少年英才，倒是象个白痴痴的纨绔子弟，朱涵无话可说，退了下去。
接着，过雁鸣也连续问了两个问题，阿图则随口而答，全是那种牛皮哄哄而不经大脑的答案，还说皇帝对自己大办实业之意深表嘉许，所以自己得赶快把厂子给开起来，不负皇恩云云。
过雁鸣还要问时，阿图却不耐烦，挥手道“三个问题已完。本爵要吃饭了，失陪。”也不搭理他们，脚下一转，朝着马车走去。 <a href="" target="_blank"></a>